Immobilien – 22.01.21

Büroimmobilien Europa – Risiko durch Homeoffice-Trend?

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Die wichtigsten Fakten:

  • Mehr Arbeitnehmer möchten künftig mobil arbeiten
  • Auswirkungen auf europäische Büromärkte sind mittelfristig möglich 
  • Deutliche regionale Unterschiede zu erkennen

Kaum ein Thema aus der Arbeitswelt wird im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie so häufig diskutiert wie das mobile Arbeiten. Dabei geht es schon längst nicht mehr allein um den Infektionsschutz in Pandemiezeiten, sondern auch um den generellen Wunsch, mehr im Homeoffice arbeiten zu können. Denn viele Arbeitnehmer, die pandemiebedingt vom heimischen Schreib- oder Küchentisch aus arbeiten, haben Gefallen daran gefunden. Die Gründe dafür sind Umfragen zufolge vor allem der Zeitgewinn und der geringere Stress durch den Wegfall des Pendelns sowie eine bessere Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben. Viele der befragten Arbeitnehmer können sich deshalb vorstellen, auch künftig zumindest einen Teil ihrer Arbeitszeit nach Hause zu verlegen.

Auch viele Arbeitgeber haben in der Pandemie erkannt, dass die zu erledigende Arbeit durch vermehrte Homeoffice-Stunden qualitativ und quantitativ nicht leiden musste. Einige schätzen die Produktivität im Homeoffice sogar höher ein als vor Ort im Unternehmen. Fundierte Daten gibt es dazu allerdings noch nicht. Allerdings könnten unter anderem Betriebskosten einspart werden, wenn nur noch im Wechsel für einen Teil der Belegschaft Büroarbeitsplätze vorgehalten werden müssen.

„Die Wirtschaft hat durch Corona das mobile Arbeiten für sich entdeckt – mit möglichen
Folgen für die Büroimmobilienmärkte.“  

Homeoffice-Trend als Marktrisiko?

Noch ist nicht genau abzusehen, wie stark der durch die Pandemie hervorgerufene Homeoffice-Trend den europäischen Büroimmobilienmarkt in Zukunft prägen wird. Kommt es tatsächlich zu einer Verlagerung von „Arbeitsplätzen“, könnte die Büroflächennachfrage mittel- bis langfristig gedämpft werden. Dabei dürfte es allerdings erhebliche regionale Unterschiede geben.

Viele Faktoren zu berücksichtigen

Den Arbeitnehmerargumenten zugunsten des mobilen Arbeitens folgend dürften Metropolen mit hohen durchschnittlichen Pendelzeiten wie London oder Paris grundsätzlich einen höheren Homeoffice-Anreiz bieten. In
Städten wie Madrid oder Frankfurt am Main, wo die durchschnittlichen Pendelzeiten geringer sind, sollten auch die Vorteile für Arbeitnehmer geringer ausfallen – und damit auch die möglichen Auswirkungen auf die jeweiligen Büroimmobilienmärkte.

Aus Arbeitgebersicht spielt die Produktivität ihrer Büromitarbeiter eine entscheidende Rolle dafür, wie groß die Akzeptanz mobiler Arbeitsformen ist. Bei einer hohen Wertschöpfung je Mitarbeiter lassen sich auch hohe Mietkosten eher rechtfertigen. Das trifft zum Beispiel auf den Finanzplatz London zu: Dort beträgt die Bruttowertschöpfung je Büromitarbeiter umgerechnet rund 173.000 Euro pro Jahr, das ist rund dreimal so viel wie in Warschau. Daher könnten auch dort die Mietpreise durch die vermehrte Nutzung des Homeoffice unter Druck geraten.

Darüber hinaus ist natürlich die jeweilige wirtschaftliche Struktur der Stadt relevant. Am unkompliziertesten umsetzbar ist mobiles Arbeiten in technologieintensiven Bereichen mit guter digitaler Vernetzung, in denen das Arbeiten mit dem PC, etwa durch E-Mail oder klassische Büroanwendungen, einen hohen Anteil aufweist. Zu diesen Branchen zählen insbesondere Sektoren wie beispielsweise der Finanz- oder der IT-Sektor. Auch Unternehmen, deren Geschäftsmodelle im Zuge technologischer Veränderungen derzeit einen strukturellen Wandel durchlaufen, könnten die Einsparpotenziale möglicherweise vermehrt nutzen. Büromärkte mit einem hohen Anteil an diesen Sektoren könnten in Zukunft entsprechend stärker unter Druck geraten.

Regional ganz unterschiedliche Auswirkungen

Bei der Beantwortung der Frage, welche konkreten Auswirkungen das mobile Arbeiten auf die einzelnen europäischen Büroimmobilienmärkte in Zukunft haben könnte, ist also das Zusammenspiel vieler Faktoren zu berücksichtigen. In London könnte sich beispielsweise aufgrund hoher Pendelzeiten und eines starken Finanzsektors – trotz hoher Wertschöpfungen der Büromitarbeiter – der Homeoffice-Trend fortsetzen und die Büronachfrage dämpfen. Ebenso in München, wo insbesondere die vergleichsweise hohen Büromieten das Thema Homeoffice für Arbeitgeber interessant machen. Vergleichsweise geringe Risiken dagegen gibt es für die Büroimmobilienmärkte in Barcelona oder Amsterdam: Geringe Pendelzeiten treffen hier auf im Verhältnis zur Wertschöpfung günstige Büromieten. Der Anreiz, mobiles Arbeiten zu forcieren, scheint dadurch sowohl für Arbeitnehmer als auch Arbeitgeber eher gering.

Immobilien dürften solides Anlagefundament bleiben

Insgesamt haben sich in der Coronavirus-Krise Büroimmobilieninvestments bislang solide entwickelt – und dürften dies auch weiterhin tun. Denn neben dem Aspekt „Homeoffice“ spielen klassische Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Anzahl der Bürobeschäftigen, Leerstandsquoten und Mietrenditen weiter die zentrale Rolle für die Marktentwicklung. Die Mietrenditen in Deutschland für Büroimmobilien sollte 2021 stabil bleiben. Rund die Hälfte der bis 2022 geplanten neuen Büroflächen ist bereits vorvermietet. Auch europaweit dürfte der Bedarf an Büroflächen im Zuge der erwarteten Konjunkturerholung schnell wieder steigen, da nicht nur in Deutschland neue Arbeitsplätze vor allem im Dienstleistungsbereich entstehen.

Damit könnten Immobilieninvestments für entsprechend risikobereite Anleger ein wichtiger Baustein innerhalb eines breit diversifizierten Anlageportfolios bleiben. Angesichts der lokal unterschiedlichen Entwicklung dürfte sich insbesondere bei Büroimmobilien jedoch eine entsprechend breite, über mehrere Regionen diversifizierte Anlage empfehlen.

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Redaktionsschluss: 21.01.2021, 16 Uhr