Immobilienfonds – eine Alternative in der Niedrigzinsära?

Generell gelten Immobilienfonds als einer von mehreren Bausteinen in einem breit gestreuten Depot: Gegenüber Aktien sind sie vergleichsweise schwankungsarm, bei moderaten Renditen. Hier lesen Sie, wie diese Fonds funktionieren und welche Grundregeln Sie als Anleger beachten sollten. 

Immobilienfonds als Alternative in der Niedrigzinsphase

Geht es um Geld, setzen die Deutschen auf Sicherheit. 566 Milliarden Euro liegen laut Bundesbank in Deutschland als Spareinlagen auf der hohen Kante (Stand 1.11.2021). Doch wegen des niedrigen Zinsniveaus werfen diese Spareinlagen kaum mehr Erträge ab.

Was also tun?

Für entsprechend risikobereite Anleger können Immobilienfonds eine interessante Alternative bieten.  Immobilienfondsgesellschaften investieren ihr Kapital überwiegend in Gewerbe- und Wohnobjekten wie etwa Hotels, Bürogebäuden, Einkaufszentren oder Studentenwohnheimen – und lassen die Anleger an den Gewinnen teilhaben. Dabei setzt sich die Rendite aus den ausgeschütteten Mieteinnahmen und Immobilienverkäufen zusammen. außerdem entstehen für Anleger Gewinne, wenn der Kurswert der Fondsanteile steigt.

Immobilienfonds sind vergleichsweise schwankungsarm bei moderaten Renditen – und können gerade in Niedrigzinsphasen ein wichtiger Bestandteil im Finanzportfolio sein. 


Offene und geschlossene Immobilienfonds: die Unterschiede

Doch Achtung: Immobilienfonds ist nicht gleich Immobilienfonds. Grundsätzlich wird zwischen offenen und geschlossenen Fonds unterschieden. Die beiden Varianten unterscheiden sich in einigen wichtigen Punkten – auch was die Risiken betrifft.

Offene Immobilienfonds
  • Objektauswahl:
    Offene Fonds investieren in vielen Objekten und können laufend neue Immobilien
    aufnehmen oder abstoßen. Das Risiko wird hier also breiter gestreut.
  • Beteiligung:
    Das Fondsvermögen ist meist nicht gedeckelt – wenn neue Anleger Anteile erwerben, fließt dem Fonds damit weiteres Geld zu.
  • Laufzeit und Fristen:
    Wenn Sie Anteile eines offenen Immobilienfonds verkaufen wollen, müssen Sie bestimmte Fristen beachten. Denn wurden die Fondsanteile nach dem 22. Juli 2013 ins Depot gelegt, müssen sie vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden. Zudem müssen Anleger ein Jahr vor der geplanten Rückgabe unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Details können in den  Vertragsbedingungen des Fonds geregelt sein.
  • Besonderheit:
    Anleger sollten auch das sogenannte Schließungsrisiko kennen: Stehen der Kapitalanlagegesellschaft nicht mehr ausreichend Mittel zur Verfügung, um Anteile zum gesetzlich bestimmten Rücknahmepreis zurückzunehmen, erfolgt die „Aussetzung“ beziehungsweise „Schließung“ des Fondshandels.
Geschlossene Immobilienfonds  
  • Objektauswahl:
    Geschlossene Fonds legen ihr Vermögen in nur einem oder wenigen Objekten an, meist großen Bürohäusern, Hotels oder Einkaufszentren.
    • Beteiligung:
      Sind bei geschlossenen Fonds alle Anteile verkauft, werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen.
      • Laufzeit und Fristen:
        Sie können Ihre Anteile nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben, sondern müssen Sie bis zum Ende der Laufzeit halten. Meistens werden die Objekte im Fonds am Laufzeitende verkauft und der Erlös wird an die Anleger ausgeschüttet.
      • Besonderheit:
        Macht ein geschlossener Fonds mit seinen in der Regel wenigen Objekten Verluste, werden auch diese auf die Anteilseigner verteilt. Es besteht also ein unternehmerisches Risiko, gegebenenfalls muss sogar Geld nachgeschossen werden.
      Zusammengefasst:

      Bei geschlossenen Immobilienfonds steht einer potenziell höheren Rendite auch ein deutlich höheres Risiko gegenüber – sie sind meist hochspekulativ und eignen sich eher für Großanleger, die bereit sind, ein hohes Risiko inzugehen.

      Offene Immobilienfonds dagegen können für Anleger mit entsprechender Risikobereitschaft eine sinnvolle Ergänzung im Depot darstellen.


      Höhere Immobiliennachfrage stützt die Renditeentwicklung

      Beide Fondsarten sind langfristige Investments. Die Renditen wurden maßgeblich von der positiven Entwicklung des Immobilienmarkts beeinflusst. Der Boom dort hält bereits rund zehn Jahre an. Allerdings zeigen sich zwischen den verschiedenen Immobilienklassen auch Unterschiede – Immobilienfonds sollten daher immer auch auf ihre Zusammensetzung hin geprüft werden. Logistik- und Büroimmobilien etwa entwickelten sich gut, auch getrieben vom lange boomenden Arbeitsmarkt.

      Einzelhandelsimmobilien wie Läden oder Einkaufszentren dagegen haben es wegen der Digitalisierung und des Onlinehandels etwas schwerer. Besonders seit der Coronavirus-Krise stehen sie unter Druck, da seit dem Lockdown zunehmend nicht nur Kleider oder Bücher im Internet gekauft werden, sondern auch Güter des täglichen Bedarfs und größere Waren wie Möbel.

      Für Wohnimmobilien sind die Finanzierungskonditionen seit der Finanzmarktkrise sehr günstig geworden. Dennoch wird in Deutschland immer noch nicht genug gebaut, weshalb die Nachfrage das Angebot übersteigt.

      Im Jahr 2020 verzeichneten mehr als 94 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte einen Zuwachs bei den Kaufpreisen von Wohneigentum. Besonders in den sieben größten deutschen Metropolen, den sogenannten Big Seven, förderte dies die Preissteigerungen – am stärksten in Hamburg: Durchschnittlich 5.569 Euro mussten Immobilienkäufer 2020 für den Quadratmeter einrechnen, ein Zuwachs von 9,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Zuwanderung aus dem Ausland in einen starken Arbeitsmarkt und der anhaltende Zuzug in die Städte befeuerte die Entwicklung zusätzlich. Auch in- und ausländische Investoren, die nach Alternativen zu niedrig oder gar negativ verzinsten Anleihen suchen, treiben die Immobilienpreise nach oben. 


      Faustformel: 10% "Betongold"

      Welchen Anteil Immobilienfonds vor diesem Hintergrund im Gesamtportfolio haben sollten, ist davon abhängig, wieviel Risiko ein Anleger einzugehen bereit ist. Zehn Prozent können jedoch laut Dr. Ulrich Stephan, Chef-Anlagestratege der Deutsche Bank, als grobe Faustformel gelten. Wer zu viele oder gar seine ganzen Mittel in „Betongold“ steckt, hat unter Umständen keine ausreichende Liquidität für unvorhergesehene Ausgaben. Zudem ist es für Anleger generell nicht ratsam, ihr ganzes Geld in eine einzige Anlageklasse zu stecken, sondern ihr Portfolio über mehrere Wertpapierklassen, Branchen und Regionen zu diversifizieren.

      Unser Tipp:

      Für Anleger ist es generell nicht ratsam, ihr ganzes Geld in eine einzige Anlageklasse zu stecken, sondern ihr Portfolio über mehrere Wertpapierklassen, Branchen und Regionen zu diversifizieren.


      Die Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf Büroimmobilien: Neue Nutzungskonzepte
      sind gefragt

      Nach Einschätzung der Deutschen Bank könnte die Coronavirus-Krise neben Folgen für Einzelhändler auch Auswirkungen auf den Markt für Büroimmobilien haben: Weil viele Firmen gute Erfahrungen mit dem Homeoffice gemacht haben, prüfen sie jetzt neue Formen der Zusammenarbeit. Künftig werden neue, flexiblere Bürokonzepte gefragt sein. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, müssen Immobiliengesellschaften verstärkt in Büroimmobilien investieren. Gleichzeitig könnte der Druck auf die Mieten steigen, da weniger Bürofläche nachgefragt wird.

      Prinzipiell sind Lage und Nutzung der Immobilien meist wesentlich für die Mieteinnahmen – und damit für die Rendite eines Immobilienfonds. Hält der Fonds etwa Anteile an zentral gelegenen Bürohäusern in einer Boom-Metropole wie Berlin, ist das wahrscheinlich lukrativer als ein Wohnblock in einer ländlichen Kleinstadt. Nun kommt die Nachfrage nach alternativen Bürokonzepten hinzu: Mehr denn je wird es bei der Auswahl eines Immobilienfonds also auf die richtige Lage der Objekte und ihre Ausrichtung an den sich verändernden Ansprüchen der Nutzer ankommen. Grundsätzlich aber bleibt nach Einschätzung von Dr. Ulrich Stephan ein breit gefächertes Investment in Immobilien als Beimischung im Portfolio interessant.

      Dr. Ulrich Stephan, Chef-Anlagestrage der Deutschen Bank für Privat- und Firmenkunden

      Lesen Sie aktuelle Einschätzungen erfahrener Anlagestrategen aus dem Team von Dr. Stephan.


      Checkliste: Worauf Sie bei der Auswahl eines Immobilienfonds achten sollten.

      In welche Immobilien investiert der Fonds?

      Je nach Lage, Nutzung und Art der Immobilien können deren Wertentwicklungen stark schwanken. Informieren Sie sich über die Vergleichswerte an den Standorten der Objekte.

      Vermietungsquote prüfen:

      In den Vertragsdetails der Fonds finden Anleger wichtige Kennzahlen, darunter die Vermietungsquote. Sie gibt an, wie viel Prozent der Gebäude derzeit vermietet sind, und sollte möglichst über 90 Prozent liegen.

      Liquiditätsquote prüfen

      Die Liquiditätsquote gibt an, wie viel Barmittel der Fonds hält. Sie kann auch ein Indiz für einen Immobilienverkauf sein oder dafür, dass ein Fonds keine neuen Objekte mehr findet. Diese Quote sollte in der Regel zwischen 13 und 20 Prozent betragen. So soll sichergestellt werden, dass Anleger, die aus dem Fonds aussteigen wollen, ausbezahlt werden können, ohne dass dafür Immobilienvermögen veräußert werden muss. Zu beachten ist, dass eine hohe Liquiditätsquote einerseits einen Fonds robuster gegen negative Markteinflüsse machen kann. Andererseits kann sich eine hohe Liquiditätsquote aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus renditemindernd auswirken.

      Kreditquote prüfen

      Die Kreditquote gibt an, wie viel Prozent der Immobilien eines Fonds mit Krediten finanziert worden sind. Die Quote wird vom Gesetzgeber auf maximal 30 Prozent beschränkt. In der Regel sollte die Kreditquote jedoch deutlich unter 30 Prozent liegen. Denn neben der Liquidität und den laufenden Mittelzuflüssen kann sie ein Refinanzierungsinstrument darstellen, um besonderen Liquiditätsbedarf eines Fonds zu decken (etwa hohe Anteilscheinrückgaben oder hoher Investitionsbedarf bei einzelnen Immobilien). 

      Vermietungsquote prüfen:

      In den Vertragsdetails der Fonds finden Anleger wichtige Kennzahlen, darunter die Vermietungsquote. Sie gibt an, wie viel Prozent der Gebäude derzeit vermietet sind, und sollte möglichst über 90 Prozent liegen.

      Diversifikation prüfen

      Weitere wichtige Merkmale sind eine breite Diversifikation des Fonds. Zum Beispiel auf verschiedene Immobiliensegmente, Standorte, Nutzungsarten, Mieter und Mietvertragslaufzeiten

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