Wohnimmobilien Deutschland: Was die „Ampel“ plant

Quelle: slavun / Adobe Stock

Immobilien, Anleihen – 16.12.2021

Wohnimmobilien Deutschland: Was die „Ampel“ plant

Die wichtigsten Fakten:

  • Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin hoch
  • Neue Bundesregierung will Wohnungsbau fördern
  • Angebotsknappheit sollte auf absehbare Zeit bestehen bleiben

Ob Kaufpreise oder Mieten – bei Wohnimmobilien, insbesondere in Ballungsgebieten und Innenstädten, gab es in Deutschland in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: aufwärts. Seit 2010 sind die Immobilienpreise bundesweit um durchschnittlich 70 Prozent angestiegen, in den sogenannten Big-Seven-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sogar um durchschnittlich 120 Prozent. Auch die Coronavirus-Pandemie bremste den Trend nicht aus. Während sich Immobilieneigentümer und Investoren über die Preisexplosion eher freuen dürften, stellt sie insbesondere Mieter, aber – trotz günstiger Finanzierungsbedingungen – auch Käufer zunehmend vor Probleme. Entsprechend heiß wird das Thema öffentlich diskutiert. Die Lösungsvorschläge aus Gesellschaft und Politik reichten bislang von der Mietpreisbremse über den „Berliner Mietendeckel“ bis zur möglichen Enteignung großer Wohnungsunternehmen.

Die Möglichkeit der Mietpreisbremse existiert bereits seit 2015. In Kraft war sie zuletzt in Städten und Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Wo die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter, wenn sie ihre Wohnung erneut vermieten, nur eine Miete fordern, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das gilt jedoch nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 oder nach einer umfassenden Modernisierung erstmals genutzt oder vermietet werden.

Der Berliner Mietendeckel hatte die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren und unter bestimmten Bedingungen sogar Vermieter dazu gezwungen, ihre Mieten zu senken. Ausgenommen waren auch hier Gebäude, die ab 2014 bezugsfertig wurden. Im März 2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt.

Wohnimmobilien Deutschland: Was die „Ampel“ plant

Kommt mit der „Ampel“ die Wende am Wohnimmobilienmarkt?

Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland weiterhin Mangelware. Einem Gutachten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zufolge hat die Mietpreisbremse die Mietexplosion in den ersten drei Jahren seit ihrem Inkrafttreten nur leicht abgemildert. Die Mieten für Neubauten, die von der Regelung ausgenommen sind, haben demnach sogar stärker als zuvor anzogen. Die neue Bundesregierung will nun die Lage am Wohnimmobilienmarkt mit einer Reihe weiterer Maßnahmen entschärfen. Insbesondere sollen laut dem Koalitionsvertrag jährlich 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, davon 100.000 öffentlich gefördert als Sozialwohnungen. Um den Mietwohnungsbau attraktiver zu machen, soll die Abschreibungsrate für deren Bau von aktuell 2 Prozent pro Jahr auf 3 Prozent pro Jahr erhöht werden.

Gleichzeitig soll jedoch die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert werden. Zudem soll die sogenannte Kappungsgrenze für Mietanhebungen in angespannten Mietmärkten auf 11 Prozent gesenkt werden. Im Gegensatz zur Mietpreisbremse legt die Kappungsgrenze fest, wie stark die Miete bei bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren maximal erhöht werden darf. Seit 2013 können die Bundesländer Städte und Gemeinden bestimmen, in denen die Miete innerhalb dieses Zeitraums nur noch um maximal 15 Prozent angehoben werden darf. In allen anderen Gebieten liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent.

Darüber hinaus soll die in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern niedrige Wohneigentumsquote gesteigert werden. Dafür will die „Ampel“ zum Beispiel einen Freibetrag für die Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf einführen sowie einkommensschwache Haushalte mehr als bisher mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen bei der Finanzierung von Wohneigentum unterstützen.

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Ausgang ungewiss

Wie die einzelnen Maßnahmen konkret aussehen sollen, ist noch unklar. Ebenso, ob und gegebenenfalls wie stark sie die Lage am Wohnimmobilienmarkt verändern könnten. Die gesteckten Neubauziele scheinen vor dem akuten Arbeitskräfte- und Materialmangel sowie den Kapazitätsengpässen bei Planern und in den Baubehörden kurzfristig kaum erreichbar. Der Überhang der trotz Baugenehmigung noch nicht fertiggestellten Wohnungen summierte sich zuletzt auf rund 800.000. Schon die Koalition aus CDU und SPD hatte angekündigt, jährlich 375.000 neue Wohnungen zu bauen, erreichte dieses Ziel jedoch nicht. 2020 wurden rund 306.000 Wohnungen fertiggestellt, immerhin die höchste jährliche Zahl der vergangenen 20 Jahre.

Zudem könnten sich die von der „Ampel“ geplanten neuen beziehungsweise verlängerten Restriktionen für Vermieter in Form der Mietpreisbremse oder einer geringeren Kappungsgrenze negativ auf den privaten Mietwohnungsbau auswirken. Auch die im Koalitionsvertrag vorgesehene Einführung höherer energetischer Standards könnte aufgrund dadurch steigender Baukosten den Wohnungsbau eher hemmen, als ihn zu beflügeln. Beispielsweise soll ab dem 1. Januar 2025 jede neu eingebaute Heizung mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden.

Wohnimmobilienpreise auch weiterhin gut gestützt

Nach Meinung der Deutschen Bank könnte das Fertigstellungsziel von 400.000 Wohnungen im Jahr aufgrund von Kapazitäts- und Materialengpässen erst 2025, also zum Ende der Legislaturperiode erreicht werden. Das Angebotsdefizit bei Wohnimmobilien sollte also noch längere Zeit bestehen bleiben, ein schnelles Ende der Preissteigerungen scheint nicht in Sicht. Zudem sollten die Hypothekenzinsen auf absehbare Zeit auf niedrigem Niveau verharren und die günstigen Finanzierungsbedingungen die Nachfrage stützen. Preistreibend könnten sich kurz- bis mittelfristig außerdem die Inflation bei Rohstoffen und Vorprodukten sowie neue Anforderungen an die Energieeffizienz auswirken. Entsprechend risikobereiten Anlegern sollte der Immobilienmarkt weiterhin interessante Investmentziele bieten. Dabei könnte sich ein regional und sektoral breit gestreutes Engagement empfehlen, zum Beispiel in Form eines offenen Immobilienfonds.

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Redaktionsschluss: 15.12.2021, 17:00 Uhr