"Ohne Eigenkapital in die eigene Immobilie?"

Angesichts niedriger Darlehenszinsen und steigender Mieten wünschen sich viele ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Doch die Miete ist häufig zu hoch, um hohe finanzielle Reserven anzusparen. Kann ich eine Immobilie auch mit wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapital finanzieren?

Ohne Eigenkapital in die Immobilie?

Wenn ein Käufer neben dem vollständigen Kaufpreis der Immobilie auch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, otargebühren, Maklercourtage) finanziert, spricht man von einer Vollfinanzierung. Bei einem Neubau sind es statt des Kaufpreises die Kosten für Bau und Grundstück – in der Fachsprache auch als Gestehungskosten bezeichnet.

Die Grundsatzfrage lautet: Ist es ratsam, ohne eigenes Geld eine Immobilie zu erwerben? Die Antwort darauf: Für die meisten privaten Immobilienkäufer ist eine Vollfinanzierung nicht sinnvoll. Es gibt jedoch Ausnahmen.


Je geringer das Eigenkapital, desto höher die Zinsen.

Vollfinanzierungen bieten nur wenige Banken an. Und wer voll finanziert, muss meist mit einem deutlichen isikoaufschlag beim Zinssatz leben. Gleichzeitig fällt ohne eingesetztes Eigenkapital auch der Kreditbetrag höher aus. Dies führt zu einer höheren monatlichen Belastung, die es zu stemmen gilt.

Das wird an dem folgenden Rechenbeispiel deutlich:

Der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro. Die anfängliche Tilgung des Darlehens beträgt 3 Prozent, die Nebenkosten werden aus Eigenkapital erbracht.

  Eigenkapital Darlehensbetrag Zinssatz* monatliche
Rate
Eigenkapital 0% 0€ 400.000€ 1,50% 1.500€
Eigenkapital 10% 40.000€ 360.000€ 1,30% 1.290€
Eigenkapital
20%
80.000€ 320.000€ 1,10% 1.093€
Eigenkapital 30% 120.000€ 280.000€ 1,00% 933€

*Angenommener Zinssatz, gestaffelt nach Finanzierungsauslauf (Anteil Finanzierung am Kaufpreis).

Gehen die Käufer mit den monatlichen Raten an ihre finanziellen Grenzen, kann ein unvorhergesehenes Ereignis die gesamte Finanzierung zu Fall bringen. Dazu können Schäden am Gebäude zählen, aber auch persönliche Veränderungen wie Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung. Wer dann aus einer Notlage heraus seine Immobilie verkaufen muss und dabei Verluste macht, hat hinterher nicht nur kein Haus mehr, sondern auch weiterhin Schulden. Ein Szenario, dass sich niemand gern vorstellt. 


Solide Finanzierung braucht fast immer Eigenkapital.

Die Empfehlung der Deutschen Bank: Beim Kauf einer Immobilie sollte eine solide Finanzierung zu mindestens 20 Prozent, besser zu 30 Prozent auf eigenen Mitteln basieren. Neben Kontoguthaben zählen dazu auch angesparte Bausparverträge oder Lebensversicherungen mit einem bereits bestehenden Rückkaufswert. Dadurch sichern sich Immobilienkäufer einen
günstigen Zinssatz und gehen ein geringeres finanzielles Risiko ein.

Natürlich gibt es zu jeder Regel auch Ausnahmen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann durch eine  Vollfinanzierung steuerliche Vorteile erzielen. Das setzt in der Regel aber weitere Sicherheiten voraus, die in die Finanzierung eingebracht werden – zum Beispiel eine andere, bereits abgezahlte Immobilie.

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