30.06.2020
Die Corona-Pandemie wirkt sich mit zum Teil gegensätzlichen Signalen auf den Immobilienmarkt aus. So kommt einerseits die Bautätigkeit streckenweise zum Erliegen, was langfristig zu steigenden Immobilienpreisen führen kann. Andererseits sinkt aufgrund der Verunsicherung kurzfristig die Nachfrage. Sollten viele Eigentümer zudem ihre Immobilie jetzt verkaufen, um den Wertzuwachs der vergangenen Jahre abzuschöpfen, könnte dies auf die Preise drücken. Insgesamt kann es in nächster Zeit also zu größeren Preisspannen und Preisschwankungen kommen.
Zuletzt sanken die Mietrenditen stetig. Ende vergangenen Jahres lagen sie im Schnitt bei rund drei bis 3,5 Prozent bei Neuvermietungen und bei 3,3 bis 4,7 Prozent bei Wiedervermietungen. Der Grund für den Renditerückgang war, dass die Immobilienpreise kräftiger wuchsen als die Mieten. Während die Kaufpreise seit 2009 um 90 Prozent gestiegen sind, betrug der Mietanstieg rund 50 Prozent. Angesichts der krisenbedingten Niedrigzinsen können Immobilien als Anlagealternative deshalb derzeit besonders interessant sein.
Der Markt für Gewerbeimmobilien ist aktuell schwieriger einzuschätzen als der Wohn-Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Geschäftsräumen und damit die Preise könnten umso stärker sinken, je länger die Corona-Krise andauert. Hoffnung auf Besserung machen derzeit die Lockerungen der wirtschaftlichen Beschränkungen. Es ist denkbar, dass sich die Konjunktur bereits im zweiten Halbjahr 2020 spürbar erholt. Preise für Gewerbeimmobilien würden davon stark profitieren. Fundamental betrachtet, ist der Markt robust. Die Leerstände sind relativ niedrig und die Zahl neu fertiggestellter Objekte ist moderat, weshalb ein heftiger Preisrückgang eher nicht zu erwarten ist.
Welche Art von Immobilie für welchen Investor jetzt interessant ist, hängt von dessen Risikobereitschaft ab. Vermietete Wohnimmobilien etwa zählen zu den sicherheitsorientierten Anlagen. Mietausfälle sind eher selten. Entsprechend liegen Mietrenditen für Wohnimmobilien in den letzten Jahren deutlicher unter den Renditen für Gewerbeimmobilien. Da Gewerbeimmobilien mit der Konjunktur und dem wirtschaftlichen Erfolg der Mietpartei verknüpft sind, gibt es hier mehr Chancen, aber auch mehr Unsicherheiten. Bei einer Insolvenz der Mietpartei etwa können Mietausfälle drohen, besonders dann, wenn die Immobilie für eine spezielle Nutzung errichtet wurde. Eine dritte Option sind Wohnimmobilien mit zum Teil gewerblicher Nutzung, zum Beispiel durch Arzt- und Anwaltspraxen, die typischerweise weniger von konjunkturellen Schwankungen abhängen und für stabile Mieteinnahmen sorgen können.
Je niedriger die Darlehenszinsen sind, desto stärker können Anleger durch den Einsatz von Fremdkapital ihre Eigenkapitalrendite steigern. Das gilt jedoch nur so lange, wie die Mieten die Darlehenskosten überschreiten. Denn Zinsen müssen auch dann gezahlt werden, wenn die Nettoerträge sinken, etwa durch Leerstand oder steigende Nebenkosten oder aktuell im Rahmen der Corona-Pandemie bei gesetzlichen bzw. vertraglichen Stundungen der Miete. Deshalb sollten Käufer gut abwägen, zu welchen Teilen sie Fremdkapital einsetzen.
Soll eine Immobilie die Zinslast des Fremdkapitals aus sich selbst heraus tragen, kann eine lange Zinsbindung die Gesamtkalkulation absichern. Ein Darlehen mit einem festen Zinssatz kann zudem unter Umstände die Türen für öffentliche Fördermittel öffnen. Nachteil: Bei klassischen Darlehen besteht ein Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit bzw. bei länger laufenden Krediten frühestens nach zehn Jahren. Der Vorteil einer variablen Verzinsung ist, dass Investoren flexibel bleiben. Diese Kredite lassen sich zu jedem Zinszahlungstermin ohne zusätzliche Kosten zurückzahlen.
Wer sich für einen Kredit mit variabler Verzinsung entscheidet, kann unter zahlreichen Modellen wählen, mit denen sich Zinsrisiken reduzieren lassen. Diese Finanzierungsstrategien sind oft erst ab einer halben Million Euro sinnvoll – im Gegensatz zur landläufigen Meinung sind sie jedoch nicht nur für Konzerne geeignet. Auch Ärzte und private Investoren können solche Strategien für sich nutzen, sofern sie nicht als Verbraucher agieren.
Um herauszufinden, welche Art der Immobilienfinanzierung sich am besten rechnet, sollten Sie sich als Anleger gut informieren lassen. Die Experten der Deutschen Bank kennen die Facetten des Immobilienmarkts und unterstützen Sie gerne bei Ihrer Investition. Ihre Bewertungen basieren auf validen Daten und geprüften Fakten. Sie wissen, worauf es ankommt, und sie verfügen über die ganze Bandbreite an Finanzierungs- und Zinssicherungsmöglichkeiten. Eine Beratung hilft in jedem Fall.
