Der Boom am Wohnungsmarkt in Deutschland ist gestoppt. Gestiegene Finanzierungskosten und die Pläne des EU-Parlaments¹ , neue Wohngebäude CO2-neutral zu bauen und bestehende Gebäude zu sanieren und energieeffizienter zu machen, sorgen für Unsicherheit. Denn die Kosten dafür sind hoch. Die Preisfindung für Immobilien ist deshalb schwieriger geworden. Käuferinnen und Käufer finden daher nicht mehr so schnell zueinander wie in den Jahren zuvor. Nun stellt sich die Frage, ob die Konsolidierung nachhaltig ist. Oder ob der Markt nur Luft holt. Manches deutet immerhin darauf hin, dass es sich bei den jüngsten Korrekturen nur um eine zwischenzeitliche Wachstumsdelle handeln könnte.

Der Zinsschock hat den Boom beendet. Hohe Preisanstiege und Eigenkapitalrenditen sind passé. Die Preise fallen seit dem Frühjahr 2022. Wie lange diese Phase anhält, ist schwer vorherzusehen. Für eine solide Analyse sind viele Faktoren zu berücksichtigen.

Was für sinkende Preise spricht

Gestiegene Finanzierungskosten

• Die deutlich höheren Finanzierungskosten legen noch kräftigere Preisrückgänge nahe.

Angst vor höheren Sanierungskosten

• Bei den unsanierten und nur geringfügig sanierten Gebäuden wirkt auch das Einpreisen von Sanierungskosten preisdämpfend. Zumal es hier große Unsicherheit gibt. Das neue Gebäudeenergiegesetz der Bundesregierung ist noch nicht verabschiedet, Vorschriften und mögliche Zuschüsse zur Finanzierung neuer Heizungen sind noch nicht definiert. Kaufwillige und Eigentümerinnen sowie Eigentümer wissen deshalb noch nicht, was auf sie zukommt.

Was dafür spricht, dass die Preise wieder steigen

Anhaltende Angebotsknappheit

• Der Hauptpreistreiber ist die Angebotsknappheit. Hierbei gibt es aber bedeutende Unterschiede: Zu den Metropolen mit einer hohen Angebotsknappheit über die gesamte Dekade zählen wir Berlin, Frankfurt, Hannover, Heidelberg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München.
• Die Angebotsknappheit endet laut Berechnungen von DB Research in Düsseldorf und Hamburg im Jahr 2025. In Bremen und Nürnberg hat sich der Markt zwischenzeitlich entspannt.

Inflationsbereinigt niedrige Preise und Zinsen

• Berücksichtigt man die Inflation, war der Preisrückgang im Jahr 2022 bereits sehr kräftig. Auch die Bauzinsen sind inflationsbereinigt im historischen Vergleich immer noch niedrig. Die Realzinsen – also die Zinsen abzüglich Inflation – sind sogar negativ. Das könnte für Käuferinnen und Käufer ein Anreiz sein, in Immobilien zu investieren. Angesichts der hohen Schuldenstände in vielen Euroländern dürften die Realzinsen wahrscheinlich negativ bleiben.
• Kreditnehmende können in diesem Fall die Inflation für sich arbeiten lassen. Ist die Inflation höher als die Zinslast, zahlen sie am Ende weniger Kaufkraft zurück, als sie aufgenommen haben.

Inflationsschutz durch Immobilien

• In Phasen mit hohen Inflationsraten erhöhten sich die Haus- und Wohnungspreise schneller als die Verbraucherpreise. Dies dürfte auch diesmal gelten, insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Angebotsknappheit. Siehe auch Kasten.

Steigende Mieten

• Das strikte regulatorische Umfeld spricht zwar gegen kräftige Mieterhöhungen. Doch die Zunahme von Kurzzeitvermietung, möblierter Vermietung und der wohl kräftig steigende Anteil der Indexmieten deuten auf steigende Mieten hin.