Auswege aus dem Niedrigzins kann nicht nur der Aktienmarkt bieten: Auch Immobilien können für private Anleger, die Vermögen aufbauen wollen, eine interessante Alternative sein.

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Der deutsche Wohnungsmarkt boomt: Allein 2017 sind zum Beispiel die Preise für neue Eigentumswohnungen in Berlin um 20,5 Prozent im Jahresvergleich gestiegen. Kein Wunder: In- und ausländische Investoren suchen Alternativen zu niedrig oder sogar negativ verzinsten Anleihen. Aber auch andere Faktoren spielen eine Rolle. Immer mehr Menschen ziehen in die Städte, die Bevölkerung wächst, niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Einkommen lassen viele vom eigenen Heim träumen. Gebaut wird aber nicht genug – das sorgt dafür, dass Wohnraum in Deutschland knapp bleibt. Was könnten Anleger vor diesem Hintergrund tun?

1. Immobilien zur Eigennutzung

Für viele Bundesbürger bedeutet „Immobilienbesitz“ die selbst genutzte Eigentumswohnung oder das Eigenheim. Und das zurecht, denn die eigenen vier Wände können ein wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge sein – ist die Immobilie erst einmal abbezahlt, kann die gesparte Miete wie eine Zusatzrente wirken. Der Zeitpunkt für eine Baufinanzierung könnte kaum besser sein: Im März dieses Jahres waren für Wohnbaudarlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung durchschnittlich zirka 1,3 Prozent Zinsen zu zahlen. Jetzt günstige Bauzinsen nutzen!

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Trotz gestiegener Hauspreise könnte Wohneigentum damit für viele Bürger aktuell erschwinglich sein. Das gilt besonders, wenn zur Finanzierung ein staatlich gefördertes Riester-Darlehen oder ein günstiger KfW-Kredit genutzt wird. Günstiges Baugeld ist auch eine gute Nachricht für Umfinanzierer: Wenn die Zinsbindung ihrer Baufinanzierung in spätestens vier Jahren ausläuft, können sie sich schon jetzt mit einem Forward-Darlehen interessante neue Konditionen sichern. Generell sollten Anleger die Möglichkeit, dass die Zinsen künftig steigen und die Finanzierung verteuern könnten, in ihre Planung einbeziehen. Mieteinnahmen, Steuervorteile und Zukunftsvorsorge – erfahren Sie jetzt mehr über Immobilien als Kapitalanlage.

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2. Direktanlagen

Es muss nicht gleich ein ganzes Mietshaus sein: Auch kleinere Objekte können für eine Direktanlage infrage kommen – zum Beispiel eine Studentenwohnung für die Kinder, die nach dem Studienabschluss vermietet wird. Damit sich die Investition lohnt, sollten Lage und Wertsteigerungspotenzial der Immobilie vor dem Erwerb genau untersucht werden: Auch günstigere Objekte „aus der zweiten Reihe“ können für Vermögensanleger interessant sein. Wichtig ist ein individuelles, realistisches Finanzierungskonzept, das auch die steuerliche Situation berücksichtigt. Nicht zu vergessen: Beim Wohnungskauf fallen Grunderwerbsteuer und andere einmalige Nebenkosten an (zum Beispiel für Makler, Notar und Gutachter), die in der Summe durchaus 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Ein sorgfältig ausgewähltes Objekt kann dann, neben den regelmäßigen Mieteinnahmen, das Potenzial für weitere Preissteigerungen bieten: Mit welcher Entwicklung am Immobilienmarkt die Deutsche Bank im kommenden Jahr rechnet, lesen Sie hier.

3. Immobilienfonds

Anleger, die in vermietete Immobilien investieren, können von regelmäßigen Mieterträgen profitieren. Außerdem entwickelt sich der Wert von Immobilien oft weitgehend unabhängig von den Aktien- und Rentenmärkten, das kann die Wertschwankungen des Vermögens etwas dämpfen. Einen möglichen Einstieg in die Anlageklasse können offene Immobilienfonds bieten. Sie investieren häufig in Bürogebäude und streuen das Anlagerisiko über verschiedene Objekte. Die Einstiegsschwelle für Anleger ist in der Regel niedrig, bei der Anteilsrückgabe sind gesetzliche Halte- und Ankündigungsfristen zu beachten.

Anlagen in geschlossene Immobilienfonds setzen einen höheren Kapitaleinsatz voraus, meistens liegt die Mindestzeichnungssumme im fünfstelligen Euro-Bereich. Die Laufzeit kann durchaus bis zu 20 Jahre betragen. Diese Fonds investieren in der Regel nur in ein einziges oder in wenige Objekte – streuen die Risiken also nicht so breit –, und das angelegte Kapital ist über einen längeren Zeitraum gebunden. Da geschlossene Immobilienfonds nicht an der Börse gehandelt werden, können die Anteile in der Regel nur schwer während der Laufzeit veräußert werden. Sie können daher vor allem für entsprechend risikobereite Anleger interessant sein, die über mehr Kapital verfügen, zielgerichtet in einen bestimmten Markt oder in eine konkrete Immobilie investieren wollen und über das investierte Kapitel entsprechend lange nicht verfügen müssen. Da es sich hierbei um eine unternehmerische Beteiligung handelt, stehen den interessanten Renditemöglichkeiten auch unternehmerische Risiken gegenüber.

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