Immobilien: vorläufiges Ende eines Booms

Die hohe Inflation und starke Zinserhöhungen seit Dezember 2021 haben den europäischen Markt für Wohnimmobilien kräftig durchgeschüttelt. Die laufende Korrektur, die auch das Ende des Immobilienbooms in Deutschland markiert, könnte sich im ungünstigsten Fall noch länger hinziehen. Bei Finanzierungkosten von 4 Prozent müssten die Immobilienpreise bei sonst gleichbleibenden Voraussetzungen um 25 Prozent fallen, damit die Nettomietrenditen wieder die Gewinnschwelle erreichen. Einer derart kräftigen Korrektur stehen allerdings weiterhin steigende Löhne und Mieten entgegen, sodass der Preisrückgang letztlich deutlich geringer ausfallen dürfte.

Dementsprechend bleibt die Deutsche Bank bei ihrem Basisszenario einer Preisdelle. Negative reale Kurzfristzinsen, ein historischer Inflationsschutz durch Wohneigentum, das äußerst knappe Angebot in Ballungszentren und ein steigendes Mietwachstum könnten die Preise mittelfristig stabilisieren. Das setzt allerdings voraus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinserhöhungen bei einem Einlagensatz von 3,75 Prozent beendet.

Echte Risiken

Nach den für Investoren auskömmlichen Boom-Jahren mit zweistelligen Eigenkapitalrenditen stehen nun jene unter Druck, die ihre Investments voll finanziert haben, mit variablem Zins arbeiten und ohne Absicherungen agieren. Sollte die EZB im Kampf gegen die hartnäckige Inflation die Zinsen auf ein höheres Niveau anheben als aktuell erwartet, könnten weitere Investoren unter Zugzwang kommen. Das könnte in europäischen Ländern, in denen variabel verzinste Darlehen eine signifikantere Rolle spielen, eine ausgeprägtere Korrektur am Häusermarkt auslösen.